مذكرة مدني جزئي بسقوط حق الشفعة

 

مذكــرة

مقدمة لمحكمة                 الجزئية دائرة                مدني جزئي

في القضية رقم        لسنة               م . ج  

والمحدد لنظرها جلسة يوم                     الموافق       /      /

بدفــاع

السيدة /                                                                                         (بصفتها – المدعي عليها ثالثاً )

ضـــد 

السيد /                                                                                            (بصفته - مدعي)

الوقائــــع

نحيل بشأنها لما هو وارد بملف الدعوي وحرصاً على ثمين وقت الهيئة الموقرة

الطلبات والدفاع

اولاً : أصلياً واحتياطياً :

عدم قبول الدعوي وسقوط الحق في الأخذ بالشفعة والزام رافعها المصروفات والاتعاب .

ثانياً : ومن باب الاحتياط الكلي :

رفض الدعوي والزام رافعها المصروفات والأتعاب .

الدفـــاع

أولاً : عدم قبول الدعوي وسقوط الحق في الأخذ بالشفعة في العقار المشفوع  فيه والزام رافعها المصروفات والأتعاب على سند من الدفاع

أ) عدم قبول الدعوي لافتقار المدعي لشرط من شروط المادة 936 من القانون المدني وعدم انطباق نص المادة سالفة البيان على الدعوي الراهنة .

ب) بطلان الإجراءات التي سلكها المدعي قبل قيد دعواه ومخالفته لنصوص مواد القانون المدني المادة 940 ، 941 ، 942 من القانون المدني وعدم تسجيل الإنذار بمأمورية الشهر العقاري .

ج) عدم قبول الدعوي لعدم ايداع كامل الثمن الحقيقي قبل رفع الدعوي بموجب الإنذار المؤرخ 25/11/2023 حيث أنه قد علم بالبيع منذ ذلك التاريخ .

د) بطلان الإنذار وعريضة الدعوي لتجهيليهما بيان العقار المشفوع فيه طبقاً لما تم تقديمه بمحافظة مستندات المدعي بجلسة      /     /                وعدم ذكر بياناته وحدوده على الطبيعة ، حيث جاء ذكر بيانات العقار المشفوع فيه وحدوده مخالفة ومناقضة تماما لما تم تقديمه بحافظة مستندات المدعي (الشفيع) بجلسة     /    /           حيث قام بتقديم صور ضوئية لعقدي البيع المؤرخين    /     /     كل عقد بمساحة     س      ط    وله حدود تختلف تماماً عما تم ذكرها فى الإنذار المؤرخ    /     /            ، وكذلك عريضة دعوي المدعي حيث ضمن المدعي انذاره وعريضة دعواه بمساحة      ط  وحدود مغايرة  تماما للموجود على الطبيعة وفقا لما تم تقديمه بحافظة مستنداته بالجلسة السابقة بتاريخ

و) عدم قبول الدعوي لعدم تسجيل الإنذار بمأمورية الشهر العقاري حيث ان أطيان التداعي تقع بناحية زبيدة التابعة لدائرة السجل العيني بمركز ايتاى البارود .

هـ) عدم قبول الدعوي لعدم شهر صحيفتها وذلك لتعلقها بحق عيني عقاري وذلك وفق نص المادة 32 من قانون السجل العيني الصادر بقرار قانون رقم 142 لسنة1964 والتي توجب تضمين الطلبات فيها اجراء التغير في بيانات السجل العيني والتأشير فيه بمضمون الطلبات في الدعوي وذلك لتعليق تلك الدعوي بحق عيني عقاري فتخضع للقيد طبقاً للقانون المشار اليه .

حيث أن الناحية التي تقع بدائرتها اطيان التداعي تخضع لنظام السجل العيني بناحية           لما ذكر المدعي في عريضة دعواه بموجب قرار وزير العدل رقم      لسنة             والساري اعتباراً من    /    /           حيث ان دعواه مقيدة بتاريخ     /     /             أي بعد سريان هذا القرار سالف البيان .

وننوه للمحكمة الموقرة :-

أما بخصوص عدم قبول الدعوي لافتقار المدعي بشرط من شروط المادة 936 من القانون المدني وعدم انطباق نص المادة  سالفة البيان على الدعوي الراهنة

فيجب أن يكون الشفيع مالكاً للعقار المشفوع به إلى وقت ثبوت حقه في الشفعة وفقاً لنص المادة 935 ، 936 من القانون المدني .

وكان من المقرر فقهاً ان ملكية الشفيع إذا استندت إلى تصرف قانوني كبيع أو هبه أو وصية أو مقايضة أو غير ذلك من التصرفات فإنه لا يعتبر مالكاً الا إذا قام بتسجيل هذا التصرف وبالتالي فإن صفة الصفيع لا تثبت الا لمن انتقلت اليه الملكية قبل البيع المشفوع فيه يستوي أن يكون البيع الأخير مسجلاً أو غير مسجل مما مؤداه أن يكون التصرف الصادر للشفيع يجب أن يكون مسجلاً قبل ابرام البيع المشفوع فيه ، وتحقيق ملكية الشفيع وقت ابرام البيع المشفوع فيه شرط لقبول دعواه يأخذ العقار المشفوع فيه بالشفعة فإن لم يثبت ملكيته في هذا الوقت ، قضت المحكمة ولو من تلقاء نفسها بعدم قبول الدعوي .

(يراجع في ذلك المطول في شرح القانون المدني – للمستشار أنور طلبه- الجزء الثالث عشر – ص 582 وما بعدها )

* كما انه يجب أن يكون الشفيع مالكاً للعقار المشفوع به وملكية الشفيع للعقار المشفوع به يجب أن تكون سابقة على البيع الذى يأخذ فيه بالشفعة وأهم ما يعرض في هذا الصدد أن يكون الشفيع مالكاً للعقار المشفوع به بموجب عقد البيع . 

* فيجب ان يكون هذا البيع موجوداً أو سابقاً على البيع الذى يؤخذ فيه بالشفعة وتمام البيع لا يكفي بل يجب أن يكون هذا البيع مسجلاً حتي تنتقل إلى الشفيع بالتسجيل ملكية العقار المشفوع فيه وأن يكون هذا التسجيل سابقاً على البيع الذى يؤخذ فيه بالشفعة .

(الوسيط شرح القانون المدني-  الدكتور عبد الرازق السنهوري – الجزء التاسع – طبعة 2006 س 189 ص 573 وما بعدها تنقيح المستشار احمد مدحت المراغي)

وجرت أحكام محكمة النقض على : " أن الشفعة لا تجوز إلا إذا كان الشفيع مالكاً للعقار الذي يشفع به وقت قيام سبب الشفعة –  أي وقت بيع العقار الذى يشفع فيه وان الملكية لا تنتقل إلى المشتري الا بتسجيل عقد البيع – كما أن الاصل وعلى ما جري به قضاء هذه المحكمة ان التسجيل لا يترتب عليه أثر الا من تاريخ تسجيل العقد أو الحكم الذي من شانه أنشاء حق الملكية او أي حق عيني أخر على عقار ونقله وأن هذا الاثر لا ينسحب إلى الماضي .

(الطعن رقم 890 لسنة 55ق جلسة 27/6/1978)  مكتب فني 29 رقم الجزء 1 – رقم الصفحة 1570)

* ولا يكون المشتري مالكاً الا بتسجيل عقده ومن وقت التسجيل لا قبله

(الطعن رقم 2861 لسنة 70ق جلسة 14/11/2001 (مكتب فني 52 رقم الجزء 2 رقم الصفحة 1089)

* وإذا كان عقد شراء الشفيع غير مسجل فالعين التي هي محل هذا العقد لا يصح أن يشفع بها .

(الطعن رقم 40 لسنة 15ق – تاريخ الجلسة 4/4/1946 مكتب فني 5 ع رقم الجزء 1 رقم الصفحة 145)

وعقد البيع الذى لم يسجل لا يرتب الا التزامات شخصه بين طرفيه

(الطعن رقم 936 لسنة 48 ق جلسة 20/12/1981 مكتب فني 32 رقم الجزء 2 رقم الصفحة 2341 ) 

* ومن المقرر قانوناً أن الشفعة لا تجوز الا إذا كان الشفيع مالكاً للعقار الذى يشفع به وقت قيام سبب الشفعة أي وقت بيع العقار الذى يشفع فيه وان الملكية لا تنقل الا بتسجيل عقد البيع واما عقد البيع الذى لم يسجل فلا ينشئ الالتزامات بين طرفيه

(الطعن رقم 14 لسنة 38 ق جلسة 24/11/1973 – م س ع ص 329) 

ثانياً : رفض الدعوي والزام رافها المصروفات والاتعاب وسقوط الحق في الاخذ بالشفعة

تأسيساً على :

أ) خلو أوراق الدعوي من ثمة مستندات تفيد سند ملكية الشفيع حيث أنه لم يقدم " المدعي" سند ملكيته المسجل للعقار الذى يشفع به لاخذ العقار المشفوع فيه بالشفعة 

ب) سقوط الحق في الأخذ بالشفعة للعقار المشفوع فيه : حيث خالف المدعي نصوص القانون المدني بالمادة 942/2 حيث أنه قام بإنذار البائع والمشتري بالإنذار المعلن بتاريخ    /   /           بايداع مبلغ وقدره خمسة وثلاثون الف جنيه مخصوماً منه المصاريف ورسم الايداع قبل أن يعلن رغبته في الأخذ بالشفعة باعلانه المؤرخ     /      /    

ولم يودع كامل الثمن في خلال المدة القانونية التي تنص عليها المادة 942/2 من القانون المدني ومرت مدة ثلاثين يوماً من تاريخ ايداعه جزء من الثمن وليس لكل الثمن ولم يقيد دعواه الا
بتاريخ     /     /            أي بعد ثلاثين يوماً من الإيداع (الايداع المنقوص     /     /              قيد الدعوي     /    /           ) والإعلان وبالتالي يسقط حقه في الأخذ بالشفعة .  

وانه لم يودع كامل المبلغ الا بتاريخ     /    /              أي بعد قيد دعواه مخالفاً لنصوص القانون المدني ، حيث قيدت دعواه بتاريخ     /     /              وتنص الفقرة الثانية من المادة 942  للقانون المدني على انه وخلال ثلاثين يوما على الأكثر من تاريخ هذا الاعلان يجب أن يودع خزانة المحكمة الكائن فى دائرتها العقار كل الثمن الحقيقى الذى حصل به البيع ...... "

وقضت محكمة النقض : " أن الشفيع في حالة عدم انذاره بالبيع من البائع والمشتري ليس له من سبيل إلى معرفة الثمن الحقيقي الذى تم به البيع ، فيجوز له ايداع الثمن الذى يعتقد انه مقابل البيع على أن يكمله عندما يتحقق من الثمن الحقيقي فيصح الايداع "

(الطعون أرقام 275 ، 276 لسنة 50 ق جلسة 29/12/1983 ، 2492 لسنة 57ق جلسة 28/11/1990 مشار اليها بالمربع السابق ص 2112)

وقضت محكمة النقض ان الايداع الكامل للثمن الحقيقي هو الشرط الأساسي لقبول دعوي الشفعة (الطعن رقم 718 لسنة 41ق جلسة 29/1/1976)

وهو من النظام العام وللمحكمة ان تقضي به من تلقاء نفسها أو لمحكمة النقض ان تثيره إذا ما طعن عليها أمامها  "                                      (الطعن رقم 454 لسنة 4ق جلسة 28/6/1978)

وننوه لعدالة المحكمة أن المدعي (الشفيع) قد ذكر في انذاره وعريضة دعواه انه على علم تام بالمبيع وشروطه وثمنه الحقيقي حيث ذكر فيها أنه مستأجر للعين المبيعة وانه تدخل أهل الخير وتم عقد جلسة عرفية لحل النزاع ودياً ولم تتوصل اللجنة لحل النزاع كما سرد في عريضة دعواه وإنذاره المرفق بملف الدعوي .

وأن المدعي خالف نصوص القانون المدني بداية من نص المادة 935 ، 936 ، 940 ، 941 ، 942/2 من القانون المدني وانه لم يسلك الطريق القانوني لرفع دعواه فبذلك تكون دعواه جديرة بالرفض .

من كل ما تقدم وبالبناء عليه

نصمم على الطلبات وعلى رفض الدعوي والزام رافعها المصروفات والاتعاب .

وكيل المدعي عليها ثالثاً