صيغة طعن بالاستئناف على حكم بفسخ عقد ايجار

 إنه في يوم             الموافق      /    / 2024

بناء على طلب السيد /

والمقيم /

ومحله المختار مكتب الاستاذ /                            لمحامى .

 أنا                  محضر محكمة                    قد انتقلت الى محل اقامة : –

السيد /

المقيم /

مخاطباً مع /

الموضوع

يطعن الطالب بطريق الاستئناف في حكم محكمة                        الجزئية الصادر بتاريخ    /     / 2024 في الدعوى رقم                     مدني و الذي يقضي منطوقة :" حكمت المحكمة بفسخ عقد الإيجار المؤرخ      /   / 2024 وإلزام المدعى عليه بإخلاء الشقة محل التداعي المبينة بالصحيفة وعقد الإيجار للمدعى خالية مما يشغلها ورفضت ما عدا ذلك من طلبات " .

الوقائع

نحيل بشأنه لما ورد بصحيفة الدعوي حفاظاً على وقت الهيئة الموقرة .

أسباب الطعن بالاستئناف

أولا : – من حيث قبول الطعن شكلا

لما كان المقرر وفقا لنص المادة 221 مرافعات :-  "  يجوز استئناف الأحكام الصادرة بصفه انتهائية من محاكم الدرجة الأولى بسبب مخالفه قواعد الاختصاص المتعلقة بالنظام العام أو وقوع بطلان في الحكم أو بطلان في الإجراءات أثر في الحكم وعلى المستأنف في هذه الأحوال أن يودع خزانه المحكمة الاستئنافية عند تقديم الاستئناف على سبيل الكفالة مبلغ مائه جنيه"

كما أن المقرر وفقا لنص المادة 178/3 مرافعات:- "  يجب أن يبين في الحكم المحكمة التي أصدرته وتاريخ إصداره ومكانه وما إذا كان صادرا في مادة تجارية أو مسألة مستعجلة ، وأسماء القضاة الذين سمعوا المرافعة ، واشتركوا في الحكم وحضروا تلاوته وعضو النيابة الذي أبدى رأيه في القضية أن كان ، وأسماء الخصوم وألقابهم وصفاتهم وموطن كل منهم ، وحضورهم وغيابهم. كما يجب أن يشتمل الحكم على عرض مجمل لوقائع الدعوى ، ثم طلبات الخصوم ، وخلاصة موجزة لدفوعهم ولدفاعهم الجوهري ، ورأى النيابة ثم تذكر بعد ذلك أسباب الحكم ومنطوقة. والقصور في أسباب الحكم الواقعية والنقص أو الخطأ الجسيم في أسماء الخصوم وصفاتهم وكذا عدم بيان أسماء القضاة الذين أصدروا الحكم يترتب عليه بطلان الحكم.
وهو الأمر الذي يجعل من قصور الحكم في الأسباب الواقعية يؤدى إلى بطلان الحكم ومن ثم ينفتح به الاستئناف ويجعل الحكم مقبول شكلا رغم نهائيته "

ونصت المادة 176مرافعات على أنه " يجب أن تشمل الأحكام على الأسباب التي بنيت عليها وإلا كانت باطلة"

ثانياً : بطلان الحكم والقصور في الأسباب الواقعية للحكم

 لما كان المقرر وفقا لنص المادة 178/3 مرافعات :" والقصور في أسباب الحكم الواقعية والنقص أو الخطأ الجسيم في أسماء الخصوم وصفاتهم وكذا عدم بيان أسماء القضاة الذين أصدروا الحكم يترتب عليه بطلان الحكم "  .

هذا ولما كان الثابت أن الحكم الطعين قد أغفل الرد على طلب فتح باب المرافعة المقدم من المستأنف – واكتفت فقط بالقول بأنها تلتفت عن طلب فتح باب المرافعة – كما لم يمكنه من إبداء دفاعه ودفوعه في الدعوى حيث تم حجز الدعوى للنطق بالحكم من أول جلسة حضور للمستأنف الذي دفع بعدم الاختصاص ولم يتمكن من تأصيل دفاعه ولم تمكنه محكمة أول درجة من ذلك وهو ما يعد قصور في الأسباب الواقعية للحكم مما يؤدى لبطلان الحكم ويحق معه للمستأنف استئناف الحكم.

 ثالثاً : مخالفة الحكم الطعين لقواعد الاختصاص القيمى

لما كان المستقر عليه لدى محكمة النقض:-  " إذ كان الأصل أنه لا يجوز الاعتراض علي قيمة الدعوي بعد صدور الحكم فيها ما لم يخالف الأسس التي وضعها المشرع للتقدير ، بمعني أن التقدير الذي يحدده المدعي فيها لدعواه يكون حجة له وحجة عليه بالنسبة لنصاب الاستئناف إلا إذا كان هذا التقدير يصطدم مع احدي القواعد التي قررها القانون لتقدير قيمة الدعوي ، فعندئذ لا يعتد بتقدير المدعي لدعواه أو بعدم اعتراض خصمه عليها ، بل يتعين علي محكمة الدرجة الثانية أن تراقب من تلقاء نفسها اتفاق التقدير مع قواعد القانون ، وأن تعتمد في ذلك علي القواعد التي نص عليها قانون المرافعات في المواد من 36 إلي 41 وذلك عملا بالمادة 223 من هذا القانون ( المواد 36 – 41 ، 223 مرافعات "

(الطعن رقم 458 لسنة 43 ق جلسة 16/3/1977 س 28 ص9 )

 

مناط عدم جواز استئناف الأحكام الصادرة من محاكم الدرجة الأولى لنهائيتها هو أن تكون هذه الأحكام صادرة في حدود الاختصاص القيمى لتلك المحاكم طبقا لقواعد الاختصاص التي رسمها القانون والمتعلقة بالنظام العام ، أما إذا صدرت بمخالفة القواعد فلا يمكن القول قد صدرت في حدود النصاب الانتهائى لتلك المحاكم بما يمتنع معه الطعن عليها بالاستئناف لغير حالات البطلان . ( المواد 37 ،1 ،38 ، 42 ، 221 مرافعات ، المادة 28 مدنى)

(الطعن رقم 2541 لسنة 59 ق جلسة 15/ 6/ 1994 س45 ج 2ص 1003 )

كما أن المقرر بنص المادة م41مرافعات :-" إذا كانت الدعوى بطلب غير قابل للتقدير بحسب القواعد المتقدمة اعتبرت قيمتها زائدة على أربعون ألف جنيه  "

وهو ما استقر عليه قضاء النقض من " مؤدي نص المادة 41 من قانون المرافعات أن الأصل في الدعاوي أنها معلومة القيمة ، ولا يخرج عن هذا الأصل إلا الدعاوي التي ترفع بطلب غير قابل للتقدير فتعتبر مجهولة القيمة ، وهي لا تعتبر كذلك إلا إذا كان المطلوب فيها مما لا يمكن تقديره طبقا لأية قاعدة من قواعد تقدير الدعاوي التي أوردها المشرع في المواد من 36 إلي 40 من قانون المرافعات .

(الطعن رقم 940 لسنة 51 ق جلسة 8 /1/1987س 38 ع 1 ص 81 )

 هذا ولما كان الثابت أن عقد الايجار محل التداعى مدته هى مدة حياة المستأجر مما يجعل طلب فسخ هذا العقد طلب غير مقدر القيمة ينعقد الاختصاص به للمحكمة الابتدائية .

لما كان المستقر عليه لدى محكمة النقض : " لئن كان عقد الإيجار عقدا زمنيا مؤقتا إلا أن المشرع لم يضع حداً أقصى لمدته فيستطيع المتعاقدان تحديد أي مده للإيجار مادامت هذه المدة لا تجعل الإيجار مؤبدا أو في حكم المؤبد فإذا اتفقا على مده طويله تجعل الإيجار في حكم المؤبد أو إذا اتفقا على مده يتعذر تحديدها إنعقد الإيجار لمده يحددها القاضي تبعا لظروف وملابسات التعاقد ويجوز له تحديدها بحياة المستأجر لأن حياة المستأجر مؤقتة فإذا قيست مدة الإيجار بها بقى الإيجار مؤقتا ملزما للمؤجر والمستأجر مابقى المستأجر حيا بشرط ألا تجاوز مدته ستين سنه وذلك قياسا ً على الحكر الذي لا تزيد مدته القصوى على تلك المده وفقا لنص المادة 999من القانون المدني"

)طعن رقم  6993 لسنة77ق جلسة 3/12/2009)

1- هذا ولما كان عقد الإيجار محل التداعى المؤرخ    /   /               قد تضمن فى البند الأول منه (( أن مدة عقد الايجار .................................

2- كما نص البند 12 من العقد ((.....................))

ولما كان المقرر أنه يجوز الاتفاق على مدة العقد بحياة المؤجر أوالمستأجر ولما كان البند .....

مما مفاده أن مدة عقد الإيجار هي حياة المستأجر حيث أن مناط تجديد العقد لمدد أخرى موقوف على إعلان المستأجر رغبته في تجديد العقد – وذلك من خلال قيامة بسداد الزيادة المقررة في الأجرة سنويا – حيث البند قرر صراحة (أقر المستأجر على أن تزيد الأجرة اثنان في المائة 2% كل سنــــــــــة)) أي أن الأمر منوط بإرادة المستأجر باستمراره في أداء زيادة الأجرة المقررة ،، ولما كانت تلك الإرادة والتعبير عنها ينتهي في حالة وفاة صاحبها ومن ثم يكون العقد مجدد حتى وفاة المستأجر على أن ينتهي بوفاته بعد تجدده من المدة الأولى .

ومن ثم تصبح حقيقة مدة عقد الإيجار هي مدى حياة المستأجر تنتهي بوفاته ويؤكد ذلك أيضا نص البند الثاني من العقد على اشتراط التنبيه قبل نهاية العقد بشهر فهل يتسق منطقا وعقلا أن تكون مدة العقد شهر ثم يطلب التنبيه قبل نهايته بشهر.

هذا ولما كان الثابت من طلبات المستأنف ضده هو فسخ العقد لانتهاء مدته ولما كان هذا الطلب أصبح غير مقدر القيمة لاستحالة معرفة قيمة الدعوى نظرا كون مده العقد هي مدة حياة المستأجر وهى غير معلوم وقتها وان كان حتما هي مقدرة الحدوث ومن ثم يكون طلب الفسخ غير مقدر القيمة ينعقد الاختصاص به للمحكمة الابتدائية وليس المحكمة الجزئية.
مما يعيب الحكم الطعين بمخالفة القانون لمخالفته قواعد الاختصاص

رابعاً : بطلان الحكم لبطلان الإجراءات

حيث انه من المقرر وفقا لنص المادة 221 مرافعات :- " يجوز استئناف الأحكام الصادرة بصفه انتهائية من محاكم الدرجة الأولى بسبب مخالفه قواعد الاختصاص المتعلقة بالنظام العام أو وقوع بطلان في الحكم أو بطلان في الإجراءات أثر في الحكم "

هذا ولما كان المستأنف ضده أقام دعواه بطلب انتهاء عقد الإيجار محل التداعي ولو سايرنا بما أقر به المستأنف ضده صراحة أن مدة العقد هي – سنة – ( مع تحفظنا بأن مدة العقد هي مدة حياة المستأجر على النحو آنف الذكر ) وقام بالتنبيه على المستأنف حسب زعمه بموجب إنذار مؤرخ فى   /  /        بالتنبيه بفسخ العقد اعتبارا من    /  /    

هذا ولما كان المقرر وفقا لنص الماده563 الفقرة 2من التقنين المدني :  "  في المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير"

ونصت المادة 599 مدنى :-  " إذا انتهى عقد الإيجار وبقى المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه اعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمده غير معينه وتسرى على الإيجار إذا تجدد على هذا الوجه أحكام المادة 563مدنى "

ولما كان المستأنف ضده قد أقر أن مدة العقد هي سنة – وذلك حسبما قرر في إنذاره التنبيه بالفسخ المؤرخ   /  /             المرفق بالأوراق – وطلب إنهاء العقد في     /   /                وهو ما يعيب الحكم بالبطلان في الإجراءات 

وذلك للآتي :-

1-   أن المستأنف ضده قرر في إنذار التنبيه بإنهاء العقد أن مدة العقد هي سنة.

2-   في حين أن المستأنف ضده قرر في صحيفة دعواه أن مدة العقد هي شهر وطلب الفسخ لانتهاء العقد على أن مدة العقد هي شهر مخالفا لما جاء بالإنذار المؤرخ   /   /         من أن العقد مدته سنة.

3-   كذلك التنبيه قد تم بعد الميعاد مخالف نصي المادتين 599 ، 563 مدنى حيث كان يتعين التنبيه قبل نهاية المدة بشهرين ولما كان التنبيه في    /  /         مطالبا انتهاء العقد في    /  /       أي أن التنبيه لم يتم قبل ميعاد الشهرين.

4-   كذلك على فرضية (لو سايرنا المستأنف ضده في قوله ) أن مدة العقد سنة وليست حياة المستأجر وأنه وفقا لما قرره المستأنف ضده في إنذار التنبيه بالفسخ المؤرخ   /  /           أن مدة العقد هي سنـه .

خامساً : - مخالفة القانون والخطأ في تطبيق القانون

حيث أن الحكم قد خالف القانون حينما ساير المستأنف ضده في أن مدة عقد الإيجار هي مدة شهر في حين أن مدة العقد هي مدة حياة المستأجر

لما كان المستقر عليه لدى محكمة النقض:- "  لئن كان عقد الإيجار عقدا زمنيا مؤقتا إلا أن المشرع لم يضع حداً أقصى لمدته فيستطيع المتعاقدان تحديد أي مده للإيجار مادامت هذه المدة لا تجعل الإيجار مؤبدا أو في حكم المؤبد فإذا اتفقا على مده طويله تجعل الإيجار في حكم المؤبد أو إذا اتفقا على مده يتعذر تحديدها انعقد الإيجار لمده يحددها القاضي تبعا لظروف وملابسات التعاقد ويجوز له تحديدها بحياة المستأجر لأن حياة المستأجر مؤقتة فإذا قيست مدة الإيجار بها بقى الإيجار مؤقتا ملزما للمؤجر والمستأجر ما بقى المستأجر حيا بشرط ألا تجاوز مدته ستين سنه وذلك قياسا ً على الحكر الذي لا تزيد مدته القصوى على تلك المدة وفقا لنص المادة 999من القانون المدني"

) طعن رقم  6993 لسنة77ق جلسة 3/12/2009)

وعليه حقيقة مدة عقد الإيجار هي مدى حياة المستأجر تنتهي بوفاته ويؤكد ذلك أيضا نص البند الثاني من العقد على اشتراط التنبيه قبل نهاية العقد بشهر فهل يتسق منطقا وعقلا أن تكون مدة العقد شهر ثم يطلب التنبيه قبل نهايته بشهر ، وهو الأمر الذي يعيب الحكم بالخطأ في تطبيق القانون

لما كان المقرر وفقا لنص الماده563 /2من التقنين المدني "  في المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير"

سادساً : الفساد في الاستدلال

 حيث أن الحكم الطعين قد بني قضائه على مده العقد هي شهر في حين أن مدة عقد الإيجار الواردة بالعقد هي ” مشاهرة ” وجاء تحديد المدة بهذه الطريقة نتيجة أن المستأنف قد قام بدفع مقدم إيجار عند التوقيع على العقد بخلاف قيام المستأنف بتشطيب الشقة محل التداعي من ماله الخاص باعتبار أن قيمة التشطيب ضمن مقدم الإيجار المدفوع ويستدل الطالب على ذلك بشهادة الشهود ممن يقيمون بالعقار من أن العين تم استئجارها .بدون تشطيب على أن يقوم الطالب بتشطيب العين المؤجرة باعتبار جمله قيمة التشطيب من مقدم الإيجار هذا بخلاف مقدم الإيجار المدفوع وقت التوقيع على العقد والذي استلمه المؤجر الاصلى بالعقد. ويركن الطالب في إثبات ذلك إلى التحقيق وشهادة الشهود واستجواب المالك .

فلهذا الأسباب والأسباب الأخرى التي سيبديها المستأنف أثناء نظر الاستئناف.

بناء عليه

 أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت بتاريخه حيث إقامة المعلن إليه وسلمته صوره من هذه الصحيفة وكلفته بالحضور أمام محكمة                                               أمام الدائرة (       ) مدني مستأنف وذلك في تمام التاسعة صباحا من يوم             الموافق    /     /            وذلك لسماع المعلن إليه الحكم :-

أولا :- قبول الاستئناف شكلا .

ثانيا  - :إلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا:-بعدم اختصاص المحكمة قيميا بنظر الدعوى وإحالتها لمحكمة ……………. الابتدائية ورفض الدعوى.